- Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa vai trò phát triển
Thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển mới, trong đó mỗi địa phương đảm nhận một vai trò riêng trong chuỗi cung ứng và thu hút đầu tư. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam:
- TP.HCM tập trung phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn và dịch vụ logistics hiện đại nhờ lợi thế vị trí trung tâm kinh tế.
- Đồng Nai phát huy thế mạnh về hạ tầng giao thông, công nghiệp chế biến chế tạo và khả năng kết nối với sân bay quốc tế Long Thành.
- Tây Ninh sở hữu quỹ đất rộng, giá thuê cạnh tranh và tiềm năng mở rộng các khu công nghiệp quy mô lớn.
Sự phân công vai trò này giúp hình thành hệ sinh thái công nghiệp liên kết giữa các địa phương, thay vì cạnh tranh trực tiếp như trước đây.
- Hạ tầng giao thông và quỹ đất mở rộng tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn vùng
Trong giai đoạn 2026–2028, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam:
- Sân bay quốc tế Long Thành.
- Đường Vành đai 3 TP.HCM.
- Hành lang đường thủy Đồng Nai – TP.HCM.
- Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam với tổng vốn đầu tư khoảng 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026.
Các công trình này giúp:
- Rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa.
- Giảm chi phí logistics.
- Tăng khả năng kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và trung tâm tiêu thụ.
Nhờ đó, sức hấp dẫn của khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước tiếp tục được nâng cao.
- Nguồn cung khu công nghiệp tiếp tục gia tăng nhưng đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất
Tính đến hết tháng 6/2026: Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại khu vực đạt 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, nhiều dự án vẫn đang hoàn thiện:
- Quy hoạch.
- Thủ tục đầu tư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, tốc độ đưa sản phẩm mới ra thị trường chậm hơn dự kiến. Hiện nay các địa phương đang chuẩn bị nguồn cung lớn cho giai đoạn tiếp theo:
- Đồng Nai phát triển 3 khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha.
- Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp, quy mô khoảng 16.000 ha.
- TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với diện tích 3.833 ha.
Những dự án này được xem là nền tảng quan trọng để đáp ứng nhu cầu thuê đất công nghiệp trong tương lai.
- Nhu cầu thuê và dòng vốn FDI tiếp tục tăng, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao
Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng công nghiệp tiếp tục tăng nhờ:
- Doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất.
- Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sang Việt Nam.
- Sự phát triển mạnh của các ngành điện tử, bán dẫn, logistics và công nghiệp hỗ trợ.
Khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn chế, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang Đồng Nai và Tây Ninh để tìm kiếm diện tích lớn hơn với chi phí hợp lý hơn. Theo các chuyên gia:
- Dòng vốn FDI chất lượng cao sẽ tiếp tục là động lực quan trọng giúp duy trì tỷ lệ hấp thụ tích cực trong giai đoạn 2026–2028.
- Các doanh nghiệp hiện không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn chú trọng đến tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị), hạ tầng xanh và chất lượng dịch vụ logistics.
- Phân khúc nhà xưởng xây sẵn phát triển mạnh, mở ra triển vọng tăng trưởng bền vững
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) đang trở thành điểm sáng của thị trường công nghiệp phía Nam. Hiện nay:
- Tổng nguồn cung đạt khoảng 6,85 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA).
- Nguồn cung phân bổ tương đối đồng đều giữa các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Giai đoạn 2026–2028:
- Thị trường dự kiến bổ sung thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn mới.
- Riêng nguồn cung kho bãi và nhà xưởng mới dự kiến tăng thêm hơn 680.000 m².
Cơ cấu nguồn cung mới:
- TP.HCM chiếm 65%.
- Tây Ninh chiếm 29%.
- Đồng Nai chiếm 6%.
Các chuyên gia đánh giá thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo số lượng sang tăng trưởng theo chất lượng, tập trung vào:
- Hạ tầng hiện đại.
- Tiêu chuẩn ESG.
- Tốc độ triển khai dự án.
- Khả năng kết nối logistics đa phương thức.
Với sự hỗ trợ của hạ tầng giao thông, dòng vốn FDI và quỹ đất công nghiệp ngày càng mở rộng, bất động sản công nghiệp phía Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới.
—
Tác giả: Anh Tuấn
Nguồn đăng: Báo VietNamPlus – Link
Ngày đăng: 18/08/2026
